Alcuni anni fa, Harvey Vaughn, Pastore della Bethel African Methodist Episcopal Church, la più antica Black Church di San Diego, ascoltò una trasmissione radiofonica sulla crisi abitativa nella sua città e l’aumento costante e senza precedenti dei senzatetto. Si era ancora in epoca pre-Covid, e da li in avanti la situazione sarebbe peggiorata drammaticamente. Vaughn pensò che il terreno di 2000 metri quadrati di proprietà della Chiesa e inutilizzato avrebbe forse potuto trovare una destinazione migliore e tornare utile alla comunità.
Oggi quel lotto è diventato un cantiere per la costruzione di 25 unità abitative a prezzi accessibili per anziani e veterani a basso reddito. La chiesa ha messo a disposizione il terreno; i costi del nuovo edificio sono stati coperti da organizzazioni no-profit e donatori individuali. Il progetto è uno dei primi del suo genere in California. Ne seguiranno altri, grazie a una nuova legge statale pensata per facilitare le istituzioni religiose nel trasformare spazi extra in alloggi per i redditi bassi.
Quello della Bethel AME è stato il primo progetto a prendere il via nel contesto dell’iniziativa Yes in God’s Backyard, il cui acronimo YIGBY richiama il fenomeno NIMBY, Not in my Backyard con cui ci si riferisce a movimenti di vario genere di opposizione a progetti di sviluppo locale, molto spesso destinati a fasce di popolazione escluse e marginali nonché a basso reddito.
Si tratta di un movimento in crescita che mira a promuovere misure per consentire alle chiese e ad altre organizzazioni religiose di costruire alloggi sulle loro proprietà, cosa che in molti casi sarebbe vietata dalle normative urbanistiche. Finora, la zonizzazione (ovvero l’attribuzione da parte delle amministrazioni locali di determinate funzioni a determinate aree, con rigidi vincoli) è stata, infatti, una sfida. La Bethel AME possedeva già una struttura abitativa sul suo terreno, dunque la zona era già prevista come tale. Ma la maggior parte delle altre chiese che negli ultimi anni ha espresso una simile volontà ha dovuto affrontare problemi di autorizzazione più complessi fino a quando la legge non è cambiata.
YIGBY è stata promossa da attivisti locali impegnati a sostegno in particolare ai senzatetto a San Diego, ma in maniera crescente a tutte quelle fasce di popolazione che hanno sempre più difficoltà a sostenere i costi abitativi. L’iniziativa si propone anche di sostenere la modifica o realizzazione di nuove legislazioni che semplifichino la realizzazione di tali progetti. YIGBY rappresenta di fatto una costola del movimento pro-edilizia abitativa Yes in My Backyard (YIMBY), che negli ultimi dieci anni ha spinto Stati (Democratici come Repubblicani) ad allentare le normative edilizie, di zonizzazione e ambientali che rendono più difficile e costosa la costruzione di alloggi.
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La crisi abitativa si è diffusa negli ultimi anni da grandi città come San Francisco e Boston fino a colpire tutto il Paese, anche realtà piccole e rurali. Come scritto in un reportage del New York Times dal Michigan “Le coppie con doppio reddito e buoni lavori sono costrette a rinunciare alla proprietà della casa a Spokane, Washington. Gli accampamenti di senzatetto si espandono a Phoenix. L'affitto è troppo alto persino a Kalamazoo”.
Il prezzo medio delle case prima del COVID era di circa tre volte il reddito annuo di un acquirente. Dal 2020 è aumentato del 47% arrivando a cinque volte il reddito familiare medio, secondo un rapporto dell'Harvard Joint Center for Housing Studies. All’aumento del costo delle case si è associato l’aumento dei tassi dei mutui.
Il rapporto rileva che gli acquirenti devono guadagnare più di $ 100.000 per permettersi una casa al prezzo medio in quasi la metà delle aree metropolitane; nel 2021, ciò era il caso solo dell'11% delle aree. Queste dinamiche hanno anche acuito disparità sociali ed economiche già presenti: nel primo trimestre del 2024, solo l'8% degli affittuari Neri e il 13% degli affittuari Ispanici avevano un reddito sufficiente per permettersi le rate mensili di una casa a prezzo medio.
Si stima inoltre che gli Stati Uniti abbiano un deficit di alloggi a prezzi accessibili di 500.000-700.000 residenze. I finanziamenti del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano e delle agenzie statali e locali per gli alloggi a prezzi accessibili stanno aumentando, ma lentamente.
Nel frattempo, con molti proprietari di case riluttanti a vendere e rinunciare ai loro tassi ipotecari più bassi, il 2023 ha visto il livello più basso di vendite di case esistenti in quasi tre decenni. Il tasso di proprietà delle case negli Stati Uniti è aumentato di soli 0,1 punti percentuali, il più piccolo aumento dal 2016. La crisi immobiliare ha anche contribuito a far salire i prezzi degli affitti. Per metà degli affittuari degli Stati Uniti, la casa in cui abitano ha ormai costi insostenibili. Dal 2001, gli affitti sono aumentati 10 volte più velocemente del reddito degli affittuari.
Gli esperti di edilizia abitativa affermano che il problema di fondo sia per gli acquirenti che per gli affittuari è una massiccia carenza di alloggi che si è accumulata nel corso di decenni. Le costruzioni monofamiliari, più piccole e meno costose, sono in ripresa. Ma gli autori del rapporto di Harvard affermano che questa tregua non durerà probabilmente. Per prima cosa, gli alti tassi di interesse e altri costi crescenti (terreno, manodopera, assicurazione) hanno nuovamente rallentato la costruzione e posto la maggior parte di ciò che viene costruito nella fascia alta del mercato.
Allo stesso tempo, la domanda di affitto rimane forte. L'anno scorso, il numero di famiglie in affitto è cresciuto di oltre mezzo milione, il più grande aumento dal 2016. Se la domanda continua a salire mentre il rallentamento delle costruzioni persiste, il rapporto di Harvard avverte che questo rischia di innescare un altro periodo di rapidi aumenti degli affitti.
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Durante la Convention Democratica dello scorso agosto, l'ex presidente Obama ha affrontato il tema della crisi abitativa sostenendo la necessità di "eliminare alcune delle leggi e dei regolamenti obsoleti che hanno reso più difficile costruire case".
Tra le proposte di Kamala Harris per i primi 100 giorni alla Casa Bianca figurano incentivi per la costruzione di alloggi accessibili e “tagli alla burocrazia” che blocca le nuove costruzioni. In particolare, Harris prevede di sostenere la costruzione di tre milioni di nuove unità abitative nei prossimi quattro anni, nonché incentivi economici e fiscali tanto per acquirenti che per sviluppatori. Armand Domalewski, co-fondatore di YIMBYs for Harris, ha evidenziato come "I costi degli alloggi siano un problema politico di fondo", ancor più in stati in bilico come l'Arizona e il Nevada.
Da parte sua, Trump ha proposto di combattere la crisi abitativa e abbassare i costi degli alloggi…beh, fermando “l’invasione insostenibile di immigrati clandestini che sta facendo aumentare i costi degli alloggi”, come ha dichiarato Karoline Leavitt, addetta stampa nazionale della sua campagna.
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Come si è visto dunque non è solo un problema di costi; o meglio, si tratta di una sorta di circolo vizioso. I costruttori non stanno costruendo allo stesso ritmo di una volta, trovano più difficile raccogliere denaro e i proprietari di case trovano più difficile ottenere prestiti. Gli sviluppatori (aziende che comprano un pezzo di terra e costruiscono infrastrutture di base come strade, impianti idraulici ed elettrici, creando i lotti dove vengono costruite le nuove case) hanno ridotto il loro lavoro. Il numero di lotti edificabili vacanti è del 40% al di sotto del livello precedente alla recessione.
È qui che YIGBY entra, almeno in parte, in gioco.
L'anno scorso la California ha approvato l'Affordable Housing on Faith Lands Act che semplifica l'approvazione di nuovi progetti su terreni di proprietà di chiese. La California, d’altra parte, è lo Stato in cui un terzo dei senzatetto statunitense vive, e negli ultimi mesi ha portato avanti una serie di politiche particolarmente dure nei confronti degli accampamenti dei senzatetto con smantellamenti e sanzioni nei confronti dei quelle amministrazioni che non le implementino.
Alcune istituzioni religiose più che mai sentono, dunque, pesare il loro ruolo nelle comunità per affrontare questa situazione. Il Terner Center for Housing Innovation dell'Università della California di Berkeley stima che nella sola California ci siano più di 47.000 acri di terreno di proprietà di organizzazioni religiose che potrebbero potenzialmente essere trasformati in alloggi a prezzi accessibili. "Se anche solo il 10% dei lotti di terreno identificati da Terner prendesse questa strada, si avrebbe un massiccio aumento delle abitazioni", ha affermato il senatore dello Stato Scott Wiener, democratico di San Francisco che ha guidato la legge YIGBY a livello statale.
Ciò può avvenire in vari modi. Alcune congregazioni adattano edifici di proprietà, mentre altre demoliscono gli edifici esistenti per costruirne di nuovi. Un'altra opzione è quella di costruire su una proprietà in eccesso, come un parcheggio.
Molti luoghi di culto degli Stati Uniti hanno, d’altra parte, chiuso i battenti negli ultimi anni; secondo indagini, 100.000 luoghi di culto potrebbero chiudere nei prossimi anni. A Gary, Indiana, una città colpita negli ultimi decenni da una gravissima crisi economica e in cui un terzo della popolazione vive al di sotto della soglia di povertà, ci sono 67.000 residenti e 250 chiese vuote.
Già ora molte chiese hanno spazi sottoutilizzati o non più necessari: grandi appezzamenti di terra e grandi parcheggi che non vengono utilizzati come una volta. Per contro, sono sempre più in ristrettezze economiche esse stesse. Sul mercato immobiliare, alcune istituzioni religiose potrebbero vendere (e già lo fanno) le loro proprietà per milioni di dollari, ma nella maggior parte delle circostanze il valore delle proprietà non è così elevato.
Un numero crescente di luoghi di culto in tutto il Paese sta trasformando i propri spazi in complessi abitativi che rispondono alle necessità locali, senza rinunciare alla loro funzione spirituale. La Arlington Presbyterian Church in Virginia, ha venduto nel 2016 il suo storico edificio in pietra all'Arlington Partnership for Affordable Housing per costruire un complesso di 6 piani con 173 appartamenti, noto come "Gilliam Place". L'edificio ospita ancora spazio per la congregazione, così come La Cocina, un centro di formazione professionale culinario bilingue e un bar. Analogamente, la St Austin Catholic Church di Austin, in Texas, sta collaborando con uno sviluppatore per costruire una torre di 29 piani che fornirà 200 posti letto di alloggi per studenti a prezzi accessibili, oltre a nuovi spazi per il ministero, rispondendo ai bisogni sia della comunità spirituale sia della popolazione generale.
Progetti simili sono stati sviluppati, ad esempio, dalla Blessed Sacrament Episcopal Church di Placentia, nell’area metropolitan di Los Angeles (65 unità abitative per anziani e un community center); la Emory United Methodist Church di Washington DC (99 unità abitative per famiglie a basso reddito, sale polivalenti, spazi comunitari e un programma di formazione pe detenuti); la Atlanta First United Methodist Church (320 unità abitative, l'85% a prezzi accessibili e spazi commerciali); a Seattle la Nehemiah Initiative sta lavorando con le Chiese Nere nel Central District per riqualificare le sue proprietà in alloggi a prezzi accessibili; a St. Paul, Minnesota, la Mosaic Christian Community, ha stretto una partnership con un'organizzazione chiamata Settled per costruire tiny houses sulla proprietà della chiesa.
In altri casi, come la Calvary Lutheran Church di Minneapolis o Brooklyn Presbyterian Church di Oakland, gli edifici e i terreni sono stati venduti a costruttori no profit, per sviluppare progetti di alloggi a prezzi sostenibili di cui molti dedicati a progetti per i senzatetto, trasformando le chiese stesse in spazi comuni. Nel caso della Calvary, la congregazione continua a riunirsi la domenica in quello che nel resto della settimana è divenuto un community center.
Il percorso verso la realizzazione di questi progetti non è privo di ostacoli. A volte i progetti possono essere ritardati per anni a causa di contestazioni in tribunale e all'inizio di quest'anno in una piccola città nel nord-ovest dell'Ohio, un pastore ha dovuto affrontare accuse penali per aver offerto rifugio a persone senza fissa dimora in una struttura che si trovava in un’area che non prevedeva la possibilità di dormire al primo piano.
Nonostante ciò, il sostegno sta crescendo sia a livello statale che federale. Molte giurisdizioni stanno facilitando questi progetti. In aggiunta alla legislazione californiana, i legislatori dello Stato di Washington hanno approvato un disegno di legge nell'aprile 2019 che offre alle organizzazioni religiose un bonus per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili al 100%. Lo stesso anno, San Diego ha ridotto o in alcuni casi rimosso i requisiti di parcheggio per le organizzazioni che costruiscono alloggi a prezzi accessibili in aree vicine a hub di trasporto pubblico. I governi locali di Atlanta e San Antonio hanno iniziato a offrire assistenza tecnica alle istituzioni religiose interessate a sviluppare alloggi sui loro terreni. A Detroit, la commissione per l'edilizia abitativa della città ha recentemente finanziato nuove unità a prezzi accessibili su proprietà delle chiese, e i legislatori di stati come Hawaii e New York affermano di sperare di seguire le orme della California con una legge YIGBY.
A livello federale, il senatore Sherrod Brown ha recentemente introdotto il “Yes in God’s Backyard Act”, una proposta di legge che mira a fornire assistenza tecnica alle istituzioni religiose che vogliono intraprendere progetti abitativi, e a eliminare le barriere burocratiche che ne ostacolano la realizzazione.
Una delle principali difficoltà tuttavia riguarda l’opposizione delle comunità locali, spesso preoccupate per la perdita del “carattere” del quartiere o per i problemi di traffico o sicurezza.
Un caso emblematico di come talvolta sia difficile capire da che parte tiri il vento della gentrificazione o della conservazione è quello della West-Park Presbyterian Church di New York, nell’Upper West Side.
La congregazione sta combattendo con la comunità da due decenni per le sorti della proprietà. La chiesa richiederebbe enormi spese di ristrutturazione (le stime sono di circa 50 milioni di dollari) che la congregazione afferma di non potersi permettere. La congregazione vorrebbe invece vendere la proprietà e costruire una struttura ad uso misto che includerebbe alloggi, nonché uno spazio per la congregazione per continuare a fornire programmi artistici e attività comunitarie.
Tuttavia, la chiesa, un edificio in stile neoromanico del XIX secolo, è stata designata ‘punto di riferimento’ e dunque edificio di interesse storico e secondo le normative della città non può essere demolita o modificata. Per demolirla, la chiesa ha bisogno del permesso della Landmarks Preservation Commission della città, richiesto nel 2022 suscitando un'ondata di sostegno per la conservazione dell'edificio.
Come ricorda il New York Times, per anni il conflitto “è stato descritto in termini epici, come una battaglia tra la gente comune e le grandi aziende”. In questo caso, tuttavia, è difficile capire chi sia chi. Coloro che si considerano rappresentanti della gente comune includono una lista crescente di celebrità di New York mentre le grandi aziende sarebbero l'agenzia immobiliare e la piccola congregazione della West Park Presbyterian Church. Tra i sostenitori della conservazione della chiesa si sono schierati molti residenti noti del quartiere, tra cui Amy Schumer, Matt Damon e Mark Ruffalo. "Si tratta delle persone contro le aziende in questa città", ha dichiarato Ruffalo durante un'udienza pubblica.
Tutte le parti concordano sulla storia rilevante della chiesa e sul suo significato. West Park è diventata nota negli anni '70 e '80 come uno dei primi alleati del movimento LGBTQ. Ma più o meno nello stesso periodo, la chiesa è diventata un punto focale nelle battaglie immobiliari della città. Già negli anni '80, West Park si è battuta contro le normative conservative che avrebbero limitato il modo in cui avrebbe potuto utilizzare la sua proprietà.
Nel 2010, quando la chiesa era sul punto di un accordo per costruire alloggi sul sito, sono stati i residenti del quartiere a far designare l'edificio come punto di riferimento e bene storico della città.
Uno sviluppatore, Alchemy Partners, ha già firmato un contratto che pagherebbe alla chiesa più di 30 milioni di dollari per demolire l'edificio e costruirvi appartamenti—di lusso in questo caso. Ma per la congregazione questo denaro potrebbe essere investito in sostegno alla comunità più bisognosa: dispense alimentari, mense popolari, centri di istruzione per la prima infanzia, rifugi per senzatetto. Alchemy pagherebbe inoltre alla chiesa 8 milioni di dollari per allestire un nuovo spazio per la comunità di preghiera all'interno dell'edificio.
La chiesa è diventata un po' il simbolo del dibattito sul futuro dei luoghi di culto di New York e sulla sua crisi abitativa. Come ha notato Roger Leaf, presidente della West Park Administrative Commission, creata dal Presbiterio di New York nel 2020 per aiutare la chiesa a gestire lo spazio e trovare un acquirente, "È ironico che i ricchi vicini di questa chiesa, che hanno appartamenti multimilionari e finestre che si affacciano su questo spazio, affermino di essere i ‘piccoli’ in questa battaglia".